高盛改变主意的背后：库存不足 93 万亿美元的房

亲爱的家人，您最近读了很多高盛的《中国房地产展望2025》吗？先明确时间线：去年这个时候，高盛表示“到2025年底前房价将下跌20%-25%”。当时，很多人被认为是危言耸听。然而，今年10月22日，同一位分析师却改口称“底部已可见”，还提供了两组令人心碎的数据——到2024年底，全国房地产库存将达到93万亿元，相关债务将达到59万亿元。距离年底只剩两个月了。回想起来，高盛的预测确实让人感觉“神圣的预言”。以9月房价数据为例。一线城市二手房价格环比下跌1%，其中上海、深圳难以承受跌势。二、三线城市新建、二手房价格均呈下降趋势，其中Y安泰二手价格同比直接下跌6.5%。在广州更容易了解我们。 10月增城二手房报价为每平方米11027元，环比下降1.09%。南沙房价进一步下跌，跌幅达到1.18%。计算去年的降幅，其实更接近高盛预测的20%-25%，但并不是“一刀切”的降幅，而是多元化的降幅——上海新房同比增长5.6%，在一线城市中属于异数。那么为什么高盛如此具有预测性呢？主要是两个可怕的数字：93万亿的库存和59万亿的债务。先说93万亿库存。这不仅指市场上未售出的房屋，还指包括在建和待售房屋在内的整体库存。当改造成房屋时，也许足够2亿人居住。更糟糕的是，70%以上的库存堆积在三层。D、四线城市。这些地区的销售周期高达47.6个月。这是什么概念？按照目前的销售速度，清理房产需要四年的时间，这超出了12个月的合理范围。看看59万亿的债务，还有很多路要走。房地产企业境内外债券规模10万亿，今年到期5327亿，比去年增加500亿；银行贷款占50万亿，按照当地损失程度，银行至少损失15万亿；还有15-20万亿的信托融资为房地产公司提供了生命力，还有5-8万亿欠材料制造商和施工团队的循环债务。说白了，这59万亿就是悬在房地产市场上空的“堰塞湖”。去年，高盛看跌，因为它正确地计算出这两场雷暴不会消散。但为什么现在说“底部我关键是从政策面出手。2022年至今，全国出台近3000项救市政策，仅房贷利率就下调8次，5年期LPR降至3.5%历史新低。一线城市更激进：北京五环外买房坑不打嗝，二套房公积金贷款可高达1 百万；上海下调现行房贷利率，静安新项目一开盘即售罄。更现实的是，“金融三支箭”和白名单项目已经给房地产企业发放了7万亿贷款，获得了近2000笔贷款。交付10,000套房屋。这些政策并没有帮助房价反弹，但确实降低了“硬着陆”的风险。这波浪潮到底影响了谁 调整？最容易理解的就是房地产公司。私营房地产企业损失至少80%他们的羁绊，让很多老板从“首富”变成了“败仗”。但我们这样的普通人也能感受到变化：小区下面的装修队工作量少了，建材店老板抱怨生意难做。这是59万亿债务上下流动的连锁反应。对于城市来说，分化更加明显。成都库存超2000万平方米，长春库存超过36个月。但上海的消化周期只有13.5个月，黄金地段的好房子依然供不应求。老实说：高盛的预测是准确的，但它并没有说明全部情况。它看到了下跌，却未能清楚地说明“分化”是当前楼市的现实——不是所有的房子都在跌，也不是所有的城市都能被打垮。北京中建云和园47亿元成交，上海新房逆势上涨。这些信号表明，人口流动的地方，资金就会流向哪里，而好城市里的好房子仍然具有弹性。但不要被“底部可见”所迷惑。这并不意味着房价将会反弹。 93万亿库存需要清算，59万亿债务需要解决。怎么可能这么容易呢？住建部已建设超过1100万套保障性住房，让商品房回归“住”的本质。未来，“买房闭眼看房价上涨”将不再是好事。高盛改变了态度，因为它看到的是政策支撑底线，而不是市场真正升温。最后，我想说一句真心的话：以前我们看楼市，只看“涨”和“跌”两个字；现在看楼市，我们只看“涨”和“跌”两个字。现在我们需要看三张图——城市人口流动图、库存周期图、德bt解析进度图。那些还在喊“房地产市场有选择性”的人，要么是在卖房，要么是不明白这93万亿库存的分量。楼市的“底部”或许确实正在临近，但这个“底部”是背离的底部，而不是普遍上涨的起点。 特别声明：以上内容（如有的话，包括图片或视频）由自媒体平台“网易账号”用户上传发布。本平台仅提供信息存储服务。 注：以上内容（包括图片和视频，如有）由网易HAO用户上传发布，网易HAO为社交媒体平台，仅提供信息存储服务。